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近日，華夏基金華潤有巢REIT網下詢價，擬認購份額是網下發售份額的213倍，刷新已有公募基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）網下詢價紀錄，點爆了REITs市場。

截至目前，監管部門已批準了23只公募基礎設施REITs產品發行，已上市基礎設施REITs共20只。從融資端看，資產范圍覆蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源和保障性租賃住房等多種類型，募集資金618億元，回收資金帶動新項目投資額超過3300億元，形成良好示范效應。從投資端看，截至10月底，平均日均換手率超2%，流動性高于日本、新加坡等成熟市場。產權類REITs對應現金流分派率為3.63%，特許經營權類REITs對應內部收益率平均為5.58%。相關研究認為，中國公募REITs市場規模將達到4萬億元至12萬億元。

我國REITs市場是一個新興市場，正處于蓬勃發展的初級階段。不少地方政府對之青睞有加，REITs成為“香餑餑”不無道理，盤活存量資產，擴大有效投資，這是它具有的突出功能。不過，在市場熱潮中，也出現了一些對REITs的誤讀。比如，有觀點認為，發REITs就是賣資產，要趕緊趁市場火熱把不甚優質的資產處理掉。此言謬矣。

的確，我國龐大的基礎設施存量資產，可以通過基礎設施REITs轉化為活的資本，為盤活存量注入新動力，為增量投資提供源源不斷的血液，從而實現投資的內生循環。但是，REITs這種資產證券化產品，是以某種基礎設施為基礎資產，以產生穩定的租金或者收益為支撐，以未來產生的運營現金流為投資人主要收益來源。因此，通俗講，REITs就是資產的IPO，它不僅需要優質的底層資產，而且這個資產還需要后續良好的管理和運營，并不是也不能“一賣了之”。REITs既為基礎設施建設提供創新融資渠道和存量盤活路徑，同時由于其具有權屬清晰、信用穩健、回報良好和強制分紅等特點，也為社會資金提供了一條收益穩健的投資渠道。應該鼓勵搶抓REITs市場爆發式增長機遇。但具體操作中，要正確理解REITs基金，理性看待，不可把好經念歪了，一窩蜂大干快上。如果不嚴格把好底層資產關，系好第一顆“扣子”，恐怕日后有留給二級市場一地雞毛之憂。

正因如此，證監會、國家發改委等相關部門在市場培育、項目推薦、審核注冊、信息披露、日常監管等方面構建了制度性、機制性安排，優化運行機制，同時也做好投資者教育和保護。

其中一個重點是鼓勵地方和企業拿出更多的優質資產來參與REITs，對REITs底層資產的資質嚴把關，并鼓勵符合條件的民間投資項目發行REITs；與此同時，大力促進基礎設施專業營運能力和資本運作能力的有機結合，既落實好基金管理人的職責，又充分發揮好原始權益人的戰略管理和專業運營能力。

此外，要加強投資者教育，落實投資者適當性管理，培育理性投資、長期投資、價值投資的理念，優化配套支持政策，推動全國社保基金、基本養老金、企業年金、職業年金等配置型長期機構投資者參與REITs投資，為盤活存量資產提供中長期資金支持，促進REITs市場行穩致遠。 （本文來源：經濟日報 作者：祝惠春）