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每經記者 包晶晶 每經編輯 陳夢妤

遇到爛尾樓，弱勢的購房人終于有了“護身符”。

4月20日，最高人民法院就河南省高級人民法院《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》(豫高法〔2023〕36號）做出《關于商品房消費者權利保護問題的批復》，對于部分條件下購房者退款等優先權做出了規定，自2023年4月20日起施行。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，“在司法實踐中，雖然主流觀點認可業主的基本債權優先權，認可業主的權利在某種程度上優于抵押權和施工單位的工程款優先受償權，但由于沒有明確規定，所以在實務操作中亂象叢生。在不少爛尾樓盤，業主的權利并沒有得到有效保護。”

《批復》就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題，做出說明：

一、建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十六條的規定處理。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

“很多人甚至不知道業主基本債權優先權的存在，此次《批復》明確認可了購房人是消費者，明確了購房人的優先權。不過，有兩點需要注意：第一，這種優先權特指住房，不包括商業辦公用房。第二，即使是貸款買房，實際上也是全款支付，享受全款支付的待遇。這個規定意義深遠，不次于給購房人一塊免死金牌，充分體現了以民為本的法律精神。”王玉臣表示。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，此前在賠償或權益保護方面的實際操作中存在扯皮，權益維護中主要把建筑商、工程商、設備商、材料商等排在首位。而現在已經非常清晰地明確，購房者和退房者的權益應該受到優先保護。但《批復》對于優先權的保護也有一些規定，比如購房者本身需要全額交付購房款，這里的購房款可以理解為按揭貸款，不能出現斷供。而退房者方面則需要認定房屋工程確實持續爛尾，已經沒有交付條件。對于此類潛在條件，也要求購房者等充分理解，以更好掌握政策尺度、維護合法權益。